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杨浦便民网 2022-07-01 450 10

房地产行业2022年中期策略:黎明渐进 吹沙见金

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  投资要点

  行业层面:地产销售5 月拐点已现,下半年有望持续改善。1)5 月拐点已现,统计局全国商品房销售金额5 月同比-38%(4 月为-47%),销售面积同比-32% (4 月为-39%)。2)6 月加速改善,30 大中城销售6 月日均销售套数较5 月提升33.9%,较去年6 月同比-33.4%,5 月-46.8%(截至6月26 日,剔除波动较大的苏州、青岛)。3)下半年销售有望持续改善,政策效应显现下,销售环比有望持续改善,基数效应下,单月销售同比增速有望持续收窄、转正。

  地产政策仍将持续改善。1)与过往周期相比,政策改善持续时间可能更长。回顾上一轮,地产政策持续改善直至单月销售、投资、房价同比均转正。而本轮周期基本面下行幅度超过以往,且房企、购房者、金融机构信心受冲击,政策改善的时间会更长。2)与过往周期相比,政策力度也仍有较大空间。本轮因城施策为主,且目前对于改善性需求和核心城市力度不足。

  房企层面:行业供给侧改革持续,优质房企受益。

  1、行业仍面临资金压力,出清仍将继续。销售弱恢复之下房企经营现金流难见到快速改善,1-5 月房地产开发资金来源中销售回款同比下降36%,房地产开发资金来源同比下降26%。

  2、优质房企受益趋势确定,份额提升,利润率改善。1)份额提升。去年第二批次至今年一批次,国央企拿地金额占集中供地金额比重分别为76%、80%、79%,去年第一批次为52%。2)拿地利润率改善。测算2021年来,五批次集中供地毛利率分别为21.9%、25.0%、27.1%、28.7%、30.7%。

  供给侧改革下,拿地利润率将在较长窗口期保持改善。3)优质房企拿地力度有望提升。当前虽然优质房企拿地份额提升,但力度整体不高。随着销售改善,头部房企也有望提升拿地力度。

  复盘:积极配置优质房企。从过往复盘来看,有两点趋势:1)地产行业绝对收益主要出现在三个阶段:销售转负预期政策放松、政策放松落地、销售恢复阶段。当前销售恢复初期,政策也仍将较长时间保持改善,仍是地产股配置阶段;2)每轮周期变化均有房企实现跨越式提升,上一轮是敢干快干的拼胆时代,而本轮是供给侧改革受益房企的时代。

  风险提示:大幅度收紧按揭等购房杠杆、行业信用风险超预期、基本面恢复力度低于预期。

(文章来源:兴业证券)

文章来源:兴业证券

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